2025년 개정된 실거래가 신고법– 부동산 계약 시 과태료 피하는 법

실거래가 신고, 더 이상 ‘선택’이 아니다

2025년 1월부터 부동산 거래 당사자라면 반드시 알아야 할 변화가 시작되었습니다.
바로 개정된 실거래가 신고법이 본격적으로 시행되며, 기존보다 훨씬 더 엄격한 신고 의무와 과태료 기준이 적용되기 때문입니다.

지금까지는 많은 사람들이 부동산 매매나 전세 계약을 체결한 후 “중개사가 알아서 신고해주겠지”라고 생각하며, 신고 자체를 크게 신경 쓰지 않았습니다.
그러나 2025년부터는 이러한 인식이 법 위반으로 간주될 수 있으며, 자칫 잘못하면 고액의 과태료나 형사처벌로 이어질 수 있는 상황이 된 것입니다.  정부는 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 실거래가 신고제도를 강화하고 있습니다.
이번 개정안의 핵심은 실거래 신고의무를 계약 당사자에게까지 확대하고, 허위 신고·지연 신고에 대한 처벌 수위를 높였다는 점입니다. 뿐만 아니라, 계약이 취소되거나 해제된 경우에도 반드시 신고를 해야 하며, 신고 항목도 더 정교해졌습니다.

이제 실거래가 신고는 선택이나 편의의 문제가 아니라 법적 의무로 간주되며, 이를 지키지 않으면 고의 여부와 상관없이 불이익을 피할 수 없습니다.
따라서 이번 글에서는 2025년 개정 실거래가 신고법의 핵심 변화 내용과 함께, 실제 계약 체결 시 과태료 없이 안전하게 신고하는 방법을 안내해 드리겠습니다.

 

 

실거래가 신고 책임, 당사자도 함께 

2025년 개정안에서 가장 중요한 변화 중 하나는 실거래가 신고 책임이 중개사에게만 있는 것이 아니라는 점입니다.
과거에는 공인중개사가 모든 신고를 처리하고, 매도인이나 매수인은 서류에 서명만 하면 되는 수준이었지만, 이제는 계약 당사자 모두가 실거래가 신고의무자로 명시되었습니다.

즉, 중개사를 통해 거래를 했더라도, 신고 지연이나 누락, 허위 신고가 발생하면  중개사는 물론 매도인·매수인 모두에게 과태료가 부과될 수 있고, 경우에 따라 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

실제 개정안에 따르면, 아래와 같은 과태료가 부과됩니다.

• ✅ 실거래 미신고: 500만 원 이하 과태료
• ✅ 신고 기한 초과 시: 30일 초과 → 최대 300만 원 과태료
• ✅ 허위 신고: 1년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금

특히 허위로 거래가를 낮춰 신고하거나, 실거래 없이 가짜 계약서를 작성해 신고하는 경우는 조세포탈 및 부정 청약 등과 연결되어 더 큰 처벌로 이어질 수 있습니다. 이러한 법적 변화에 따라, 계약을 체결한 후에는 반드시 중개사에게 신고 여부를 직접 확인하고,
계약서 사본과 함께 신고 완료 문서를 보관하는 것이 안전한 대응책입니다. 전·월세 계약의 경우에도 임대인과 임차인이 함께 신고 주체가 되므로 주의가 필요합니다.

 

신고 기한 및 해제 신고 의무, 꼭 기억하자

이번 개정안에서는 실거래 신고의 기한과 관련된 조항도 보다 명확하게 규정되었습니다.
기존에는 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 한다는 조항이 있었지만, 일부 지역에서는 계약일 해석이나 날짜 계산 방식이 다소 혼란스러웠습니다.

2025년부터는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 완료해야 하며, 만약 기한을 초과할 경우 이유를 불문하고 과태료 대상이 됩니다.

더불어 개정된 법에서는 계약이 해제되거나 파기된 경우에도 반드시 ‘해제 신고’를 해야 하는 의무가 신설되었습니다. 이전에는 거래가 무산될 경우 별도로 신고하지 않아도 무방했지만, 이제는 해제일로부터 30일 이내에 해제 신고를 하지 않으면 최대 100만 원 이하 과태료가 부과됩니다.

예를 들어, 아파트 매매 계약을 3월 1일에 체결하고 3월 15일에 해제한 경우, 양 당사자는 4월 14일까지 계약 해제 사실을 신고해야 하며, 이를 소홀히 하면 양측 모두 과태료를 부담하게 됩니다. 해제 신고가 누락되면 실거래가 공개 시스템에도 해당 거래가 그대로 노출되어 잘못된 시장 시세로 오인될 수 있으며, 자칫 매수인의 실거주 요건이나 청약 자격에도 불이익을 줄 수 있습니다.
따라서 실제 거래 여부와 무관하게 계약서 작성 이후의 모든 변화는 반드시 신고해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

 

과태료 피하려면 이렇게 하세요 – 실무 꿀팁 5가지

부동산 계약 시 실거래가 신고로 인한 불이익을 피하려면 아래 다섯 가지를 꼭 기억하세요.
이는 실무에서 실제 과태료를 피한 사례를 바탕으로 정리된 항목으로, 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 모두에게 해당됩니다.

① 계약서 체결일 즉시 신고 일정 체크하기
→ 신고 기한은 ‘계약 체결일 기준 30일 이내’입니다. 명확하게 날짜를 정리해두고, 일정 관리를 시작하세요.

② 중개사에게 맡겼더라도 신고 완료 여부 확인하기
→ “신고했겠지”가 아니라, 공문서 제출 확인증 사본을 요청하세요. 법적 책임은 당사자에게도 있습니다.

③ 계약 변경이나 해제 시 반드시 30일 내 해제 신고하기
→ 거래 무산, 조건 변경, 연기 등도 변동 사항으로 보고해야 과태료를 피할 수 있습니다.

④ 신고서 기입 시 항목 누락 주의
→ 대출금, 계약금/잔금 비율, 거래유형 등 세부 항목 누락 시 정정명령 대상이 될 수 있습니다.

⑤ 분양권, 재건축권리 거래 시 프리미엄 반드시 신고
→ 분양권이나 입주권 거래 시 프리미엄 누락은 허위신고로 간주되며, 세무조사까지 연결될 수 있습니다.

실거래가 신고는 단순한 의무 절차가 아닙니다. 그 자체가 법적 책임을 증명하고, 세금과 행정 서비스의 기준이 되는 핵심 정보입니다. 신고를 정확하게 해야 등기, 취득세 신고, 청약 자격, 세무신고까지 모두 일관된 데이터로 처리됩니다. 2025년 이후에는 “몰랐다”는 말이 통하지 않습니다. 지금부터라도 계약 체결 전후에 실거래가 신고 관련 일정을 체크하고, 관련 서류를 정확하게 관리하는 습관을 들이셔야 과태료는 물론, 더 큰 법적 분쟁도 피할 수 있습니다.