전세사기 방지를 위한 2025년 부동산등기법 개정안, 실효성은 얼마나 될까?

반복되는 전세사기, 왜 근절되지 않았을까?

최근 몇 년간 전세사기 피해가 전국적으로 확산되면서, 주거 안전에 대한 국민적 불신이 심각한 수준에 이르렀습니다. 전세 보증금을 돌려받지 못해 갑자기 거리로 내몰리는 세입자, 실제 존재하지 않는 건물에 계약금을 지불한 피해자, 그리고 중개업자의 방조 속에서 일어난 계약서 위조까지, 전세사기 유형은 점점 더 지능화되고 조직화되고 있습니다.

이러한 상황 속에서, 정부는 전세사기 근절을 위해 다양한 대책을 마련해왔지만 법률적 허점과 현실적 적용의 한계로 인해 실질적인 효과는 미미하다는 평가를 받아왔습니다. 이러한 비판을 바탕으로, 2025년부터 부동산등기법이 전면 개정되어 시행됩니다. 이번 개정안은 단순한 행정적 보완이 아닌, 제도 자체의 틀을 바꾸는 수준의 변화로서, 사기 예방에 실효성을 가질 수 있을지 주목받고 있습니다.

이번 글에서는 2025년 개정된 부동산등기법의 핵심 내용과 그 취지, 그리고 실생활에서 적용될 수 있는 실효성 여부를 중심으로 자세히 살펴보겠습니다.

 

2025년 개정 부동산등기법의 핵심은?

2025년 개정안에서 가장 큰 변화는 바로 '임대차 계약 즉시 등기부등본에 자동 반영되는 구조'입니다. 지금까지는 세입자가 확정일자를 따로 받아야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있었고, 등기부등본에는 임대차 계약이 바로 나타나지 않았기 때문에 후순위 담보대출이나 근저당 설정으로 인한 피해가 발생할 가능성이 높았습니다.

하지만 이번 개정안을 통해, 임대차계약이 체결되면 일정 요건을 갖춘 경우 자동으로 '전세권 유사 정보'가 등기부에 표기되도록 변경됩니다. 쉽게 말해, 세입자가 계약을 한 사실이 실시간으로 등기부에 반영되기 때문에, 임대인이 이후에 몰래 대출을 받거나 담보를 설정하는 것을 방지할 수 있는 구조가 마련된 것입니다. 또한 세입자가 직접 등기부상에서 본인의 계약 위치를 확인할 수 있도록 하는 '임차인 알림 서비스'도 함께 도입될 예정입니다.

이뿐만 아니라, 계약 시점에 전세금 보호를 위한 보증가입 유도 조항도 강화되었습니다. 보증 미가입 시 공인중개사는 설명 의무를 다해야 하며, 이를 위반할 경우 행정처분과 형사책임까지도 발생할 수 있습니다. 이는 공인중개사의 무책임한 중개 행위를 방지하고, 세입자 보호의 책임을 공동으로 분산시키기 위한 정책적 장치입니다.

 

실제 세입자에게는 어떤 도움이 될까?

이번 개정안은 겉보기에 복잡해 보이지만, 실제로 세입자에게 실질적인 이익을 주는 조항이 많습니다. 가장 대표적인 것이 임차인 지위의 실시간 등기 확인 기능입니다. 기존에는 임차인이 등기부등본을 떼보더라도, 자신이 계약한 내역은 나타나지 않았습니다. 그러나 앞으로는 계약 후 일정 기간 내에 등기부등본에 '전세권 유사 보호 정보'가 자동 반영되며, 이를 통해 세입자는 본인의 계약이 안전하게 보호되고 있는지 확인할 수 있게 됩니다.

특히 이런 제도는 ‘갭투자’를 악용한 전세사기를 예방하는 데 효과적일 수 있습니다. 갭투자란 전세보증금을 이용해 자기 돈 없이 부동산을 매입하고, 보증금을 돌려주지 못한 채 집을 경매로 넘기는 수법인데요, 등기부상에 세입자의 지위가 명확히 표시되면, 금융기관이나 추가 매수자 역시 해당 정보를 무시하기 어려워지게 됩니다. 이는 세입자에 대한 우선순위 보호의 실질적인 효과를 발생시킵니다.

또한 공인중개사의 책임이 강화됨에 따라, 계약 전 단계에서부터 위험한 부동산인지 여부를 판단할 수 있는 기회가 늘어나게 됩니다. 예를 들어 보증 미가입, 다수의 근저당 설정, 최근 소유자 변경 등은 모두 전세사기에서 공통적으로 나타나는 위험 신호인데, 이제는 공인중개사가 이를 명확히 고지하지 않으면 법적 책임을 지게 되는 구조가 마련된 것입니다.

 

실효성에 대한 의문과 남은 과제는 없나?

제도 개선은 분명 긍정적이지만, 일부 전문가들은 실효성에 대해 조심스러운 의견을 내고 있습니다. 가장 큰 문제는 이 제도가 실제로 전세사기를 예방하려면, 국민 대다수가 제도 자체를 이해하고 활용할 수 있어야 한다는 전제가 필요하다는 점입니다. 하지만 여전히 많은 임차인들은 전세권, 확정일자, 우선변제권 등의 개념조차 정확히 알지 못하며, 법제처나 국토교통부의 정보도 충분히 직관적이지 않다는 평가를 받고 있습니다.

또한 등기 시스템 자체의 연동 및 속도 문제도 제기되고 있습니다. 계약 후 일정 시간 내에 자동으로 등기에 반영되는 시스템이 완전히 정착되기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 특히 개인 간 계약 시 이 기능이 누락될 수 있다는 우려도 존재합니다.

마지막으로 공인중개사들의 ‘설명 의무’ 강화가 실제 현장에서 얼마나 철저히 이행될 수 있을지도 의문입니다. 단순한 고지 의무로 그칠 가능성도 있으며, 고의로 누락하거나 설명을 대충 하는 경우 이를 입증하기 어렵기 때문에, 실제 분쟁 시 세입자 입증 책임이 여전히 무겁다는 지적도 있습니다.

 

제도는 나아졌지만, 결국 중요한 건 ‘주의력’

2025년 부동산등기법 개정안은 그동안 전세사기로 인한 피해를 줄이기 위한 실질적이고 구조적인 제도 개선이라는 점에서 분명 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다. 등기부에 임차인의 권리를 실시간으로 반영하고, 보증 미가입에 대한 경고 시스템을 마련하며, 공인중개사의 책임을 명확히 했다는 점은 이전보다 훨씬 더 발전된 방향입니다.

하지만 아무리 좋은 제도도 세입자 스스로가 자신의 권리를 지키기 위한 정보와 인식이 없다면 제대로 활용되지 않을 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 임대인의 소유권 이력과 담보 설정 여부를 점검하며, 가능한 한 보증보험에 가입된 물건에 입주하는 것이 중요합니다. 또한 전자계약 시스템을 활용하면 자동으로 등기 연동이 되기 때문에, 보다 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다.

정부의 제도 정비와 함께, 시민의 주거 안전에 대한 관심과 정보 이해도도 함께 성장해야 진정한 전세사기 예방이 가능해질 것입니다.
지금 이 순간에도 누군가는 사기로 인해 보증금을 잃고 절망에 빠지고 있습니다.
이제는 피해자가 아닌, 제도를 이해하고 활용하는 ‘스스로를 지키는 임차인’이 되어야 할 때입니다.